LA SOUS-LOCATION
LA SOUS-LOCATION
Vous êtes détaillants en mode, prêt à porter , vous souhaitez
trouver une boutique parfaite pour vendre des produits d’habillement. Avant de signer un bail, assurez-vous d'avoir des réponses claires à l'ensembles des questions suivantes :
UN BAIL COMMERCIAL
La sous-location est le contrat par lequel un locataire met à la disposition d’un
tiers tout ou partie des locaux loués, moyennant le versement d’un loyer.
La sous-location ne doit pas être confondue avec :
- la mise en location-gérance d’un fonds de commerce (voir la documentation
pratique n° 18 La gérance libre d'un fonds de commerce) ;
- la domiciliation d’entreprise (voir la fiche Quelle domiciliation pour une société
commerciale ?).
I. CONDITIONS DE VALIDITÉ DE LA SOUS-LOCATION
Le principe en matière commerciale est que toute sous-location totale ou
partielle est interdite, sauf stipulation contraire du bail ou accord du propriétaire.
Aussi, pour être valable, la sous-location doit-elle remplir les deux conditions
suivantes :
A. Autorisation du propriétaire
L’autorisation de sous-louer peut résulter d’une clause du bail. À défaut, le
locataire doit obtenir l’accord exprès du propriétaire.
L’agrément doit être formulé par écrit et il est discrétionnaire, ce qui signifie que
le propriétaire n’a pas à motiver sa décision en cas de refus.
Ainsi, si le propriétaire garde le silence, cela n’équivaut ni à une autorisation
tacite de sous-location, ni à une renonciation à se prévaloir de l’infraction
commise par le locataire si celui-ci venait malgré tout à conclure un acte de
sous-location.
B. Intervention du propriétaire à l’acte de sous-location
L’autorisation de sous-louer, qu’elle soit expresse ou tacite, ne dispense pas le
locataire d’inviter le propriétaire à concourir à l’acte de sous-location.
Il doit donc faire connaître son intention de sous-louer, par exploit d’huissier ou
par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postale.
Dans les quinze jours de cette notification, le propriétaire doit indiquer s’il entend
concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au bail ou par acte séparé, il
refuse ou omet de répondre, il est passé outre.
II. EFFETS DE LA SOUS-LOCATION RÉGULIÈRE
A. Entre le locataire principal et le sous-locataire
Les droits et obligations du locataire principal et du sous-locataire sont régis par
le Code de commerce, mais dépendent également du bail qu’ils ont signé (bail
commercial ou bail de courte durée, voir la fiche Qu’est-ce qu’un bail de courte
durée ?).
De manière générale, les rapports qui se forment entre eux sont ceux d’un
bailleur vis-à-vis d’un locataire.
B. Entre le locataire principal et le propriétaire
La situation entre le propriétaire et le locataire principal reste inchangée.
Toutefois, si la sous-location est consentie à un prix supérieur à la location
principale, le propriétaire est en droit d’exiger une augmentation proportionnelle
du loyer principal.
En outre, et sauf indivisibilité des locaux, le locataire principal a droit au
renouvellement du bail uniquement pour la partie dans laquelle il exploite son
fonds de commerce ce qui signifie que si le locataire principal a consenti une
sous-location totale, il n’a pas droit au renouvellement.
C. Entre le sous-locataire et le propriétaire
En principe, il n’existe aucun lien de droit entre le propriétaire et le souslocataire.
Toutefois, le propriétaire peut exercer une action directe contre le sous-locataire
pour le paiement des loyers dus au titre du bail principal en cas de défaillance du
locataire.
Par ailleurs, le sous-locataire peut bénéficier d’un droit direct au renouvellement
auprès du propriétaire si, et seulement si, les droits du locataire principal sont
contestés.
III. EFFETS DE LA SOUS-LOCATION IRRÉGULIÈRE
En cas d’inobservation des deux conditions de validité de la sous-location, l’acte
est inopposable au propriétaire.
Par ailleurs, à l’égard du locataire principal, le propriétaire peut :
- résilier le bail sur le fondement d’une clause résolutoire ;
- demander la résiliation judiciaire du bail ;
- refuser le renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux, sans
versement d’indemnité.
- La répartition des charges ?
- Comment la fixation du loyer est-elle calculée ?
- A quel moment le loyer peut-il être révisé ?
- Pouvez-vous sous-louer votre boutique, à quelles conditions ?
- Y-a t'il des conditions spécifiques pour bénéficier du droit au renouvellement ?
- Est-il possible de changer ou d'ajouter une activité ?
- Quelles sont les conditions pour céder son bail ?
- Pouvez-vous résilier votre bail quand bon vous semble ?
- Est-il possible de signer un bail de courte durée ?