LA FIXATION DU LOYER EST-ELLE LIBRE ?
LA FIXATION DU LOYER EST-ELLE LIBRE ?
Que vous soyez détaillants, grossistes, centrales d'achats, que vous vendiez du prêt à porter féminin ou masculin, de la grande taille ou de l'habillement classique, vous trouverez ici un ensemble d'indications importantes pour vos démarches.
Selon que le loyer est révisé en cours de bail - révision triennale, ou en fonction d’une clause d’échelle mobile - ou lors de son renouvellement (voir fiche : Quand
le loyer peut-il être révisé ?),les règles liées à l’augmentation du loyer sont
différentes
I. VARIATION DU LOYER EN COURS DE BAIL
A. Révision triennale
Le loyer doit être fixé à la valeur locative des locaux occupés. Cependant, l’évolution du loyer (majoration ou diminution) est plafonnée (sauf
exception) à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE (voir la fiche : Liste des indices de la construction).
Pour déterminer le nouveau loyer plafond, il convient de multiplier le loyer en cours par l’indice applicable au jour de la demande, et de diviser ce résultat par
l’indice en vigueur au moment de la fixation de l’ancien loyer (voir la fiche :
Calculez votre loyer révisé).
Toutefois, ce plafond ne s’applique pas dans certains cas.
En effet, le propriétaire peut demander le dépassement du plafond dans deux hypothèses :
- en démontrant une modification de facteurs locaux de commercialité (augmentation de la densité de population, nouvelles artères, etc.) ayant
entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative ;
- si le locataire a ajouté à l’activité prévue dans le bail une ou plusieurs activités voisines (déspécialisation partielle).
En cas de désaccord entre les parties sur le montant du loyer, son montant est fixé par la juridiction compétente.
B. Révision du loyer en fonction d’une clause d’échelle
mobile
Par dérogation aux dispositions relatives à la révision légale (triennale), les
parties peuvent convenir d’une autre technique de révision : la clause d’échelle
mobile ou d’indexation.
La variation provoquée par l’application de la clause peut entraîner une hausse
excessive. Dès lors que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté
de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé, chacune des parties
peut demander la révision judiciaire du loyer (adaptation du loyer à la valeur
locative) :
- par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par exploit d’huissier) ;
- par saisine de la juridiction compétente à défaut d’accord amiable.
II. VARIATION DU LOYER LORS DU RENOUVELLEMENT DU BAIL
Le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative.
Toutefois, l’augmentation est en principe plafonnée. Deux situations doivent être
distinguées :
- bail renouvelé au terme d’une durée de neuf ans (cas normal) :
L’évolution du loyer est limitée à la variation de l’indice trimestriel du coût de la
construction publié par l’INSEE (voir la fiche : Liste des indices de la
construction).
Pour déterminer le nouveau loyer plafond, il faut multiplier l’ancien loyer (conclu
neuf ans auparavant) par le dernier indice connu, puis le diviser par l’indice
publié neuf ans auparavant (voir la fiche : Calculez votre loyer renouvelé);
- bail de neuf ans renouvelé après l’échéance sans dépasser une durée globale
de douze ans :
En cas de renouvellement postérieur à la date d’expiration du bail échu (mais
sans que le bail excède douze ans), la variation du loyer est également limitée.
Pour déterminer ce plafond, il faut multiplier l’ancien loyer par le dernier indice
connu, puis le diviser par l’indice publié à la date initiale du bail (voir la fiche :
Calculez votre loyer renouvelé).
Cependant, le plafond ne s’applique pas :
- en cas de modification notable des caractéristiques du local, de la destination
des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de
commercialité ;
- si le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans, ou si le bail,
conclu pour neuf ans, s’est prolongé au-delà de douze ans ;
- si le bail porte sur un local à usage exclusif de bureau, un terrain ou un local
construit en vue d’une seule utilisation (théâtre, hôtel, etc).
En cas de désaccord entre la parties, le litige est, dans un premier temps, soumis
à une commission départementale de conciliation.
- La répartition des charges ?
- Comment la fixation du loyer est-elle calculée ?
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