COMMENT CÉDER SON BAIL
COMMENT CÉDER SON BAIL
Que vous soyez détaillants, grossistes, centrales d'achats, que vous vendiez du prêt à porter féminin ou masculin, de la grande taille ou de l'habillement classique, vous trouverez ici un ensemble d'indications importantes pour vos démarches.
Avant d’envisager de céder son bail, le locataire doit vérifier que le contrat de
bail ne prévoit pas de dispositions écrites susceptibles de restreindre ses droits
ou de l’obliger à respecter un formalisme particulier. Il devra ensuite rédiger un
acte écrit de cession et procéder ensuite à différentes formalités.
I. VÉRIFICATIONS PRÉALABLES À EFFECTUER£
Le locataire devra rechercher dans son contrat de bail les clauses qui peuvent
avoir une incidence sur la cession. Son attention devra notamment être attirée
par les clauses suivantes.
A. Clause interdisant la cession du bail en dehors de la vente
du fonds de commerce
Deux cas peuvent se présenter :
soit la clause existe, le locataire doit alors négocier avec le propriétaire pour
obtenir son autorisation de céder le bail seul ;
soit la clause n’existe pas, le locataire est alors autorisé à céder son bail en
dehors de son fonds de commerce.
Attention : cette clause peut être rédigée de plusieurs manières. À titre
d’exemple, les tribunaux ont interprété comme interdisant la cession du bail en
dehors du fonds, la clause suivante “ Vous ne pourrez céder votre droit au bail,
en tout ou en partie, qu’à un successeur dans le commerce ”.
B. Clause concernant la ou les activités autorisées dans les
locaux loués
L’activité envisagée par le repreneur du bail doit être mentionnée dans le contrat
de bail. Cette mention peut être expresse ou implicite (bail « tous commerces »).
À défaut, le locataire devra négocier avec le propriétaire pour obtenir de ce
dernier une autorisation de despécialisation du bail au profit de son repreneur.
Remarque :
si le locataire fait valoir ses droits à la retraite ou à une pension d’invalidité, il
pourra bénéficier d’un régime dérogatoire.
Attention : en cas de cession du seul bail dans la dernière période triennale, le
repreneur ne pourra pas justifier de trois ans d’exploitation de son fonds pour
obtenir le droit au renouvellement de son bail.
C. Clause d’agrément de la personne du repreneur
Cette clause a pour objet de soumettre la cession du bail à l’agrément préalable
de l’acquéreur par le propriétaire. Elle ne doit pas autoriser pour autant le
propriétaire à refuser l’acquéreur sans raison valable.
D. Clause imposant un formalisme particulier
Plusieurs types de clauses peuvent exister dans le bail. Par exemple, une
disposition peut obliger le locataire à effectuer la cession de son bail, en présence
du propriétaire, devant un notaire déterminé.
E. Clause de garantie solidaire du paiement des loyers
Elle a pour objet de permettre au propriétaire de poursuivre le vendeur du bail
en recouvrement des loyers impayés par le repreneur.
II. CONTRAT DE CESSION
Par la vente de son bail, le cédant s’engage à garantir l’existence du droit cédé.
En contrepartie, le cessionnaire s’engage à payer le prix prévu pour la cession.
Un contrat écrit prévoit les modalités d’exécution de ces principales obligations.
A. Garantir l’existence du bail
Au moment de la cession, le cédant doit garantir à l’acquéreur l’existence du bail
vendu, c’est-à-dire que le contrat de bail n’a pas été résolu par le propriétaire.
B. Paiement du prix
Le prix peut être stipulé dans l’acte de cession payable comptant ou à terme.
Remarques :
en cas de paiement comptant, il est utile de prévoir un mode de paiement
sécurisé tel un chèque certifié par le banquier de l’acheteur ; et en cas de
paiement à terme, il est recommandé de prendre une garantie de paiement telle
le nantissement du fonds de commerce.
Attention : le contrat de cession du bail peut prévoir d’autres types de mentions
(se référer à des modèles de cession de bail, vendus dans les librairies
spécialisées).
III. FORMALITÉS DE LA CESSION
Outre les modifications afférentes à l’immatriculation au registre du commerce et
des sociétés (voir le centre de formalités des entreprises), les parties doivent
effectuer plus particulièrement deux formalités : l’une s’adressant au
propriétaire, l’autre au bureau d’enregistrement.
A. Formalité destinée au propriétaire
Pour rendre la cession du bail opposable au propriétaire des murs, il faut
respecter l’une des deux formalités énoncées à l’article 1690 du Code civil, c’està-
dire :
- soit notification de la cession au propriétaire par un acte d’huissier ;
- soit acceptation de la cession par le propriétaire dans un acte notarié.
B. Enregistrement de l’acte de cession
L’acte de cession du bail doit être enregistré, dans un délai d’un mois, auprès de
la recette des impôts du lieu de situation du local loué. À cette occasion, des
droits sont perçus au taux de 4,80 % sur la fraction du prix supérieure à 23 000
euros.
À défaut de mention contraire dans l’acte de cession, les droits d’enregistrement
sont à la charge de l’acquéreur.
C. Imposition du vendeur
Il faut distinguer suivant que le vendeur est un entrepreneur individuel ou une
société.
Si le vendeur est un entrepreneur individuel, le taux d'imposition va varier
suivant la durée de détention du bail (voir dans la rubrique Fiscal/Les plus-values
professionnelles, la fiche : "Nature et montant des plus et moins-values
professionnelles").
Cependant, il peut bénéficier d'un régime d'exonération de plus-value s'il réunit
certaines conditions (voir dans la rubrique Fiscal/Les plus-values
professionnelles, la fiche : "Exonération des plus-values des petites entreprises").
Si le vendeur est une société soumise à l'impôt sur les sociétés, quel que soit la
durée de détention, la plus-value est imposable dans le cadre de sa déclaration
des résultats de l'exercice de cession au taux d'imposition de droit commun (taux
normal de 33, 33 % ou taux réduit de 15% pour les PME répondant à certaines
conditions).
Remarque :
pour de plus amples informations, vous pouvez vous procurer la Documentation
Pratique intitulée « Bail commercial ».
- La répartition des charges ?
- Comment la fixation du loyer est-elle calculée ?
- A quel moment le loyer peut-il être révisé ?
- Pouvez-vous sous-louer votre boutique, à quelles conditions ?
- Y-a t'il des conditions spécifiques pour bénéficier du droit au renouvellement ?
- Est-il possible de changer ou d'ajouter une activité ?
- Quelles sont les conditions pour céder son bail ?
- Pouvez-vous résilier votre bail quand bon vous semble ?
- Est-il possible de signer un bail de courte durée ?