COMMENT CHANGER OU AJOUTER UNE ACTIVITÉ ?
COMMENT CHANGER OU AJOUTER UNE ACTIVITÉ ?
Vous êtes détaillants en mode, prêt à porter , vous souhaitez
trouver une boutique parfaite pour vendre des produits d’habillement. Avant de signer un bail, assurez-vous d'avoir des réponses claires à l'ensembles des questions suivantes :
Le locataire qui désire changer totalement d’activité (déspécialisation plénière)
ou ajouter une autre activité (déspécialisation partielle) à celle prévue au contrat
de bail initial, ne peut le décider unilatéralement. En effet, il doit respecter une
procédure destinée à avertir et obtenir l’accord du propriétaire des murs.
Remarque :
il existe une procédure particulière pour le locataire qui, ayant demandé à
bénéficier de ses droits à la retraite, souhaite céder son bail pour une autre
activité (voir la fiche Le départ à la retraite du locataire dans la rubrique Fiches
pratiques/baux commerciaux et fonds de commerce/événements en cours de
bail).
I. SPÉCIALISATION PLÉNIÈRE
A. Conditions préalables
Le locataire désirant exercer une activité différente de celle prévue au contrat de
bail, ne peut l’envisager que si la déspécialisation est justifiée eu égard à deux
conditions :
• D’une part, la réunion de deux éléments économiques :
- une évolution de la conjoncture économique (par exemple, difficultés
rencontrées dans l’exercice de l’activité, insuffisamment rentable) ;
- une organisation rationnelle de la distribution (par exemple, intérêt à créer une
autre activité par rapport aux commerces existants et aux besoins de la
clientèle).
Exemple : un horloger dont le chiffre d’affaires diminue chaque mois souhaite
changer son activité pour exercer celle de prêt-à-porter. Si le propriétaire refuse
la déspécialisation, le locataire peut saisir le juge, qui statuera après appréciation
de la situation :
- s’il n’existe pas de boutique de prêt-à-porter dans la rue ou les environs, le
juge pourra estimer que le commerçant a intérêt à exercer cette activité
puisqu’elle peut répondre à un besoin des habitants.
- s’il existe déjà des boutiques de ce genre dans la rue ou les environs, le juge
pourra estimer que le commerçant n’a pas réellement intérêt à implanter une
boutique supplémentaire puisque la distribution est déjà organisée dans ce
domaine et que les distributeurs répondent aux attentes de la clientèle.
• D’autre part, la compatibilité de l’activité avec l’immeuble :
l’activité nouvelle doit être compatible avec la destination, les caractères et la
situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.
B. Procédure
Le locataire doit préalablement demander une autorisation, par acte
extrajudiciaire (acte d’huissier), au propriétaire en indiquant la nature de
l’activité dont l’exercice est envisagé (voir la Demande de déspécialisation
plénière dans la rubrique Contrats, modèles/documents commerciaux/baux
commerciaux).
La demande de déspécialisation doit être également signifiée par acte
extrajudiciaire aux créanciers ayant un privilège ou un nantissement inscrit sur le
fonds de commerce. À cette occasion, ils peuvent exiger la constitution de
garanties supplémentaires, mais en principe, le transfert des inscriptions sur le
nouveau fonds de commerce s’opère de plein droit.
Le propriétaire a trois mois pour répondre à compter de la réception de la
demande de transformation. Il peut signifier au locataire son refus, son
acceptation ou, le cas échéant, les conditions auxquelles il subordonne son
accord. Passé ce délai, si le bailleur est resté silencieux, son autorisation est
réputée acquise.
En cas de litige, les parties concernées devront saisir le tribunal de grande
instance du lieu de situation du fonds.
Toutefois, le locataire peut renoncer à la demande de transformation à tout
moment de la procédure et ce, jusqu’à quinze jours, après que la décision du
tribunal soit devenue définitive. Il doit notifier sa décision de renoncement au
propriétaire par acte extrajudiciaire. Dans ce cas, il supporte tous les frais de
l’instance.
C. Conséquences
Ces changements peuvent bien entendu avoir des conséquences sur le loyer fixé.
En effet, la déspécialisation plénière peut entraîner une augmentation immédiate
du loyer. Elle peut également justifier un déplafonnement du loyer lors du
renouvellement du bail et sa fixation à la valeur locative.
Elle justifie, le cas échéant, le paiement à la charge du locataire d’une indemnité
égale au montant du préjudice causé par le changement d’activité, dont le
propriétaire établirait l’existence.
II. SPÉCIALISATION PARTIELLE
A. Définition
La déspécialisation partielle consiste pour le locataire à ajouter à son activité
actuelle soit une activité connexe qui aurait un rapport étroit avec l’activité
exercée, soit une activité complémentaire nécessaire à un meilleur exercice de
l’activité principale.
Exemples :
- constitue une activité connexe, l’activité de nettoyage à sec pour une
blanchisserie qui faisait jusqu’alors du lavage au poids ;
- constitue une activité complémentaire, la vente de biscottes, confiseries, glaces
pour une boulangerie-pâtisserie.
Pour décider si une activité est connexe ou complémentaire, le juge se prononce
au cas par cas en se référant notamment aux usages commerciaux locaux.
B. Procédure
Le locataire doit, par acte extrajudiciaire (acte d’huissier) et préalablement à
l’adjonction de toute activité, notifier au propriétaire du local son intention, en
précisant l’activité dont l’exercice est envisagé (voir la Demande de
déspécialisation partielle dans la rubrique Contrats, modèles/documents
commerciaux/baux commerciaux).
Le propriétaire a deux mois pour répondre. Passé ce délai, son silence vaut
acceptation.
Il ne peut contester que le caractère connexe ou complémentaire de l’activité. En
cas de désaccord, la partie la plus diligente devra porter l’affaire devant le
tribunal de grande instance du lieu de situation du fonds.
La renonciation du locataire à la déspécialisation s’effectue dans les mêmes
conditions que celles prévues pour la déspécialisation plénière.
C. Conséquences
Si la déspécialisation partielle entraîne une modification de la valeur locative des
lieux loués, le propriétaire peut demander une augmentation du loyer lors de la
prochaine révision triennale.
Par ailleurs, si la même condition est remplie, le propriétaire peut le cas échéant
demander le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail.
- La répartition des charges ?
- Comment la fixation du loyer est-elle calculée ?
- A quel moment le loyer peut-il être révisé ?
- Pouvez-vous sous-louer votre boutique, à quelles conditions ?
- Y-a t'il des conditions spécifiques pour bénéficier du droit au renouvellement ?
- Est-il possible de changer ou d'ajouter une activité ?
- Quelles sont les conditions pour céder son bail ?
- Pouvez-vous résilier votre bail quand bon vous semble ?
- Est-il possible de signer un bail de courte durée ?