QUELLES SONT LES CONDITIONS POUR BÉNÉFICIER DU DROIT AU RENOUVELLEMENT ?
QUELLES SONT LES CONDITIONS POUR BÉNÉFICIER DU DROIT AU RENOUVELLEMENT ?
Que vous soyez détaillants, grossistes, centrales d'achats, que vous vendiez du prêt à porter féminin ou masculin, de la grande taille ou de l'habillement classique, vous trouverez ici un ensemble d'indications importantes pour vos démarches.
Pour avoir droit au renouvellement de son bail (ou droit au paiement d’une
indemnité d’éviction en cas de refus du renouvellement par le propriétaire), le
locataire doit remplir certaines conditions. Si l’une des conditions n’est pas
remplie, le bailleur peut refuser de renouveler le bail, sans indemnité.
I. CONDITION DE NATIONALITÉ DU LOCATAIRE
L’article L. 145-13 du Code de commerce précise que seules les catégories
suivantes peuvent invoquer les dispositions concernant le renouvellement :
- les personnes de nationalité française ;
- les personnes ressortissantes d’un État membre de l’Union européenne ;
- les personnes étrangères ressortissantes de pays avec lesquels la France a
signé une convention de réciprocité ou qui bénéficient d’une réciprocité
législative.
Remarque :
sont assimilées aux nationaux, les personnes ayant combattu dans les armées
françaises ou alliées pendant l’un des conflits mondiaux et celles ayant des
enfants de nationalité française.
II. CONDITION D’IMMATRICULATION DU LOCATAIRE
Le locataire, personne physique ou morale, doit être immatriculé au registre du
commerce et des sociétés (RCS). En outre, il ne peut bénéficier du droit au
renouvellement du bail que si l’activité exploitée dans les lieux loués est la même
que celle pour laquelle il est immatriculé au RCS.
Attention : le renouvellement peut être refusé même si le locataire n’est pas
responsable du défaut d’immatriculation. La Cour de cassation a ainsi validé un
refus de renouvellement alors que l’absence d’immatriculation résultait d’une
erreur du greffe (Civ. 3ème, 12 juillet 2000).
Remarque :
le locataire doit pouvoir justifier de son immatriculation lors de l’expiration du
bail et durant toute la procédure de renouvellement ou de fixation de l’indemnité
d’éviction.
III. CONDITIONS DE PROPRIÉTÉ ET D’EXPLOITATION DU FONDS DE COMMERCE
A. Condition tenant à la propriété du fonds
Le locataire ne peut pas bénéficier du droit au renouvellement s’il n’est pas
propriétaire du fonds. Inversement, le propriétaire du fonds ne peut pas
bénéficier du droit au renouvellement s’il n’est pas en même temps titulaire du
bail.
Le droit au renouvellement ne peut donc être invoqué que par le locataire
propriétaire du fonds commercial qui est exploité dans les lieux ou par
l’acquéreur du bail lorsque la cession est intervenue régulièrement (voir la fiche
Comment céder son bail ? dans la rubrique Fiches pratiques/baux commerciaux
et fonds de commerce/événements en cours de bail).
En cas de sous-location, le sous-locataire peut bénéficier d’un droit au
renouvellement contre le locataire ou d’un droit direct au renouvellement contre
le bailleur principal (voir la fiche La sous-location d’un bail commercial dans la
rubrique Fiches pratiques/baux commerciaux et fonds de commerce/événements
en cours de bail).
Attention : en cas de sous-location partielle, le bailleur peut accepter le
renouvellement tout en le limitant à la partie dans laquelle le locataire exerce
effectivement son commerce.
B. Condition tenant à l’exploitation du fonds
1. Principe
Le fonds doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois
années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa reconduction.
Lorsque l’exploitation du fonds est continue pendant toute la durée du contrat, la
situation est simple.
En revanche, elle est plus complexe lorsqu’un changement d’activité est
intervenu au cours des trois années qui précèdent l’expiration effective du
contrat. À ce titre, deux situations doivent être distinguées:
- en cas de déspécialisation partielle ou plénière : bien qu’il y ait transformation
du fonds, le locataire bénéficie du droit au renouvellement.
Attention : seul le changement d’activité réalisé conformément aux règles de
la déspécialisation permet au locataire de bénéficier du droit au
renouvellement (voir la fiche Comment changer ou ajouter une activité ? dans la
rubrique Fiches pratiques/baux commerciaux et fonds de commerce/événements
en cours de bail) ;
- en cas de cession du seul droit au bail (avec ou sans changement d’activité) :
le nouvel acquéreur peut se voir refuser le renouvellement du bail ou le droit à
une indemnité d’éviction. Il a donc tout intérêt à obtenir du bailleur une
promesse de renouvellement ou un renouvellement anticipé avant d’acquérir le
droit au bail.
Remarque :
l’obligation d’exploitation personnelle n’étant plus légalement exigée, le locataire
peut faire exploiter le fonds par un tiers dans le cadre d’un contrat de location
gérance, sans que cela remette en cause son droit au renouvellement.
2. Exceptions
Certains motifs légitimes peuvent justifier le défaut d’exploitation du fonds.
Cependant, il ne peut s’agir que d’un défaut d’exploitation provisoire et non
imputable à la volonté du locataire.
En cas de litige, seuls les juges seront habilités à apprécier la valeur du motif
invoqué.
Exemples :
- Ont été retenus comme motifs légitimes pour excuser le défaut d’exploitation,
le défaut de réparations incombant au bailleur, la contestation sur la propriété du
fonds, le décès du locataire.
- N’ont pas été admis comme raisons justifiant la non-exploitation, le vol de
marchandises, le défaut d’autorisation administrative, la maladie du locataire
(sauf circonstances particulières).
Remarque :
pour de plus amples informations, vous pouvez procurer la documentation
pratique n° 1 « Bail commercial ».
- La répartition des charges ?
- Comment la fixation du loyer est-elle calculée ?
- A quel moment le loyer peut-il être révisé ?
- Pouvez-vous sous-louer votre boutique, à quelles conditions ?
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- Est-il possible de changer ou d'ajouter une activité ?
- Quelles sont les conditions pour céder son bail ?
- Pouvez-vous résilier votre bail quand bon vous semble ?
- Est-il possible de signer un bail de courte durée ?