immobilier bail commercial
Guide immobilier
Toute ce qu'il faut savoir avant d'engager une opération immobilière.
Bail, baux
Le bail est un contrat entre deux personnes comportant le transfert de jouissance d'un bien immobilier au profit du locataire.
Bail commercial, baux commerciaux
Le bail commercial concerne un local (et non un terrain nu) dans lequel est exercé une activité commerciale (c'est à dire un fonds doit y être exploité) par une société immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
Bail dérogatoire
Le bail dérogatoire est celui qui déroge aux règles du décret de 1953 s'agissant de la durée du bail qui est de 2 ans au plus, alors que dans le bail commercial la durée est de 9 ans en général.
Bail notarié
Dans la plupart des cas le bail est établi sous seing privé. Le bail notarié est obligatoire en cas de signature d'un bail de plus de 12 ans car il doit être publié au fichier immobilier. En cas de baux de débit de boissons également.
Bail précaire, convention d'occupation précaire
Le bail précaire est celui qui a été consenti sans durée déterminée, en général en attendant un évènement précis. Par exemple, il pourra être conclu un bail précaire lorsque les locaux du locataire sont en travaux et qu'il faut l'installer dans des locaux d'attente pendant la durée des travaux.
Bail professionnel
Le bail professionnel n'est réglementé par aucun texte juridique précis, si ce n'est les règles supplétives du code civil. Pour l'établissement de baux professionnels, la liberté de rédaction est totale dans la limite des bonnes moeurs et de l'ordre public. Plus précisément les baux professionnels relèvent des articles 1708 à 1762 du code civil.
Bailleur, propriétaire
Dans le contrat de bail, le bailleur est le propriétaire, celui qui s'engage à mettre un local à disposition du locataire (aussi appelé le preneur en immobilier d'entreprise) contre une rémunération qui est le loyer.
Boutique, magasin
La boutique (ou magasin) est un local commercial situé, en général, au rez-de-chaussée d'un immeuble d'habitation ou mixte habitation et professionnel.
Bureaux
Les bureaux sont les locaux dans lesquels est exercée une activité intellectuelle et non une activité de vente.
Carte professionnelle
Il existe la carte transaction sur immeubles et fonds de commerce et la carte gestion immobilière. Elle est préalable à l'exercice d'une activité d'agence immoblière, obligatoire et d'une durée d'un an.
Cession de bail
La cession de droit au bail ou la cession de bail, qui sont rigoureusement identiques, est la cession du titre locatif. Précisément, si le bail ne l'interdit pas, le locataire a le droit de céder le bail à un autre locataire. Pour autant, dans les baux commerciaux, cette faculté est souvent interdite.
Cession de fonds de commerce
La cession de fonds de commerce est la cession de l'activité commerciale. Appartenant au locataire, le fonds peut être cédé. La loi dispose que le bailleur ne peut interdire au locataire la cession de son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce.
Charges locatives
Les charges sont la conséquence de l'existence des parties communes dans un immeuble. Le bâti d'un ensemble immobilier et sa gestion engendrent des frais d'administration, d'entretien et de réparation qu'il convient de répartir sur l'ensemble des occupants. Dans la quasi majorité des baux commerciaux, le locataire doit s'acquitter des charges et taxes avancées par le bailleur. Lorsque les charges ne sont pas mentionnées dans le bail, le locataire n'est tenu de payer que ce qui est au contrat, soit le loyer. En matière commerciale, aucune disposition relative aux charges n'existe dans la loi, de sorte que les parties ont toute latitude pour décider contractuellement. Dans la pratique, toutes les charges seront mises à la charge du locataire, ce qui n'est pas possible dans un bail d'habitation.
Commission d'agence
Elle est la rémunération due à l'intermédiaire (l'agent immobilier) ayant accompli la mission qui lui était confiée dans le mandat. La commission est payable par la personne qui en a la charge dans le mandat.
Congé
Le bail commercial ne cesse pas à la fin des 9 ans, il se poursuit alors pour une durée indéterminée. Le bail ne cesse que par l'effet d'un congé donné par le locataire ou par le bailleur. Le congé du locataire, qui peut être donné tous les 3 ans et à la fin du bail, est un acte simple car il met fin à la fois au bail et à la jouissance des lieux. En ce sens, il est d'un grande gravité car il oblige le locataire à quitter les lieux. Le congé du bailleur ne peut se donner, en principe, en cours du bail. Il met fin au bail en cours, mais pas forcément à la jouissance du locataire, car le congé du bailleur comporte soit une offre de renouvellement du bail, soit un refus de renouvellement avec ou sans indemnité d'éviction.
Cos
Le COS ou coefficient d'occupation des sols est la densité maximale de construction autorisée sur le terrain. Il exprime le nombre de mètres carrés de plancher hors oeuvre qu'on peut construire par mètres carrés au sol. Il est défini dans le POS.
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est la somme que doit verser le locataire avant d'entrer dans les lieux à titre de garantie des frais de réparation et remise en état qui pourraient lui incomber à son départ. En habitation, cette somme ne peut excéder le montant de deux mois de loyer. Elle doit être restituée dans un délai maximum de deux mois suivant la remise des clés.
Domiciliation
La domiciliation vous permet de bénéficier d'une adresse, de pouvoir obtenir un K-bis à cette adresse, et d'exercer votre activité en un autre lieu géographique. La domiciliation est très utile également pour démarrer une activité.
Droit au bail
Le droit au bail correspond à l'investissement que doit pouvoir réaliser un candidat locataire pour devenir titulaire d'un bail. Il s'agit de la contrepartie financière de deux avantages, d'une part de la durée du bail restant à courir et d'autre part du montant du loyer effectivement payé, de son mode d'indexation ainsi que des clauses du contrat.
Droit d'enregistrement
L'enregistrement est une formalité fiscale consistant à mentionner un acte juridique sur un registre. Il donne lieu à la perception de droits par l'Etat. Les droits d'enregistrement sont perçus à l'occasion de ventes, donations, constitutions de sociétés ou de successions. En matière immobilère le taux a été unifié à 4,89%. Il concerne les ventes d'immeubles depuis plus de cinq ans (ils étaient avant dans le champ de la TVA immobilère et les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière.
Droits de mutation
Droits et taxes perçus à chaque mutation, c'est à dire chaque changement de propriétaire d'un bien.
Echéance triennale, période triennale
Sauf convention contraire dans un bail commercial, le locataire peut donner congé à chaque échéance triennale. La résiliation triennale permet au locataire qui serait en difficulté financière de se dégager de son bail pour pouvoir quitter les lieux.
Entrepôts
Bâtiment industriel servant d'abri et de lieu de dépôt pour les marchandises.
Fonds de commerce
Le fonds de commerce est la réunion, pour le commerçant, de plusieurs éléments épars comme le nom commercial, la clientèle, les brevets et les marques. Il s'agit d'une propriété incorporelle qui peut se céder.
Gros oeuvre
Ce sont tous les éléments porteurs concourrant à la stabilité de l'édifice, ainsi que les éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité. L'entrepreneur, les architectes et les promoteurs sont responsables pendant dix ans des vices affectant le gros oeuvre.
Gros travaux
Les gros travaux ou grosses réparations sont celles qui sont définies par l'article 606 du code civil et qui comprennent les travaux des gros murs, du clôs et du couvert y compris les souches de cheminées, des planchers et poutres. Les autres réparations sont d'entretien.
Immobilier d'entreprise
Regroupe l'immobilier pour les activités industrielles et commerciales.
Immobilier d'habitation
On comprendra outre l'habitation principale, les résidences secondaires, les résidences de loisir, les formes de propriété à temps partagé dites encore multipropriété.
Immobilier rural
Il est essentiellement agricole, faisant l'objet de législations complexes, ayant pour ligne directrice le fait que la terre agricole est aujoud'hui essentiellement considérée comme un outil de production, davantage que comme une propriété immobilère, car ce qui est protégé est l'outil de production.
Indemnité d'éviction
Le droit du bailleur de ne pas renouveler le bail commercial est absolu. Mais avec la volonté du législateur de protéger le locataire commerçant, le bailleur doit indemniser le locataire du préjudice subi : c'est l'indemnité d'éviction due au locataire et calculée par le juge.
Location gérance
La location gérance de fonds de commerce est la jouissance des locaux par le locataire gérant, qui ne possède aucun droit sur les locaux eux-mêmes. Pour qu'elle soit régulière, la location gérance ne doit pas être interdite dans le bail du locataire. Dans ce cas, la location gérance ne peut s'analyser comme une sous location déguisée.
Local, locaux
Terme générique désignant toute surface non destinée à l'habitation pure, c'est à dire qui n'est ni un appartement, ni une maison, ni un terrain nu. Plus précisément, on doit entendre une construction immobilière présentant un caractère de solidité et de fixité. Par exemple, une baraque de chantier n'est pas un local. Un mur loué à usage d'affiche ne l'est pas non plus.
Locaux d'activités
Les locaux d'activités sont ceux qui sont destinés essentiellement à la fabrication, à la transformation le conditionnement ou le dépôt de produits, la réparation, l'entretien, les activités de laboratoire et les activités de transport.
Locaux commerciaux
Les locaux commerciaux sont ceux dans lesquel s'effectue la vente.
Locaux professionnels
Les locaux professionnels sont ceux dans lesquels s'exercent une activité qui n'est ni industrielle ni commerciale. Il s'y exerce en quelque sorte, en principe, une activité libérale. Il peuvent être purs ou mixtes.
Loi Hoguet
La loi Hoguet est celle qui garantit les clients lors de transactions. En effet l'agence immobilière est couverte par une assurance, en particulier pour les fonds déposés dans l'agence.
Loyer
Somme due par le locataire au propriétaire en contrepartie de l'occupation du local, généralement par mois ou par trimestre, soit d'avance (on dit terme à échoir), soit en fin de période (on dit à terme échu).
Mandat
Contrat par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant en son nom. En matière immobilière, on doit avoir un mandat du propriétaire pour réaliser une vente ou une location. Sans mandat, l'agent immobilier ne peut pas percevoir d'honoraires.
Marchand de biens
Est le professionel qui achète des immeubles en vue de les revendre, en général après des travaux de rénovation.
Magasin, boutique
Le magasin (ou boutique) est un local commercial situé, en général, au rez-de-chaussée d'un immeuble d'habitation ou mixte habitation et professionnel.
Murs, murs commerciaux
On désigne les murs (de boutique principalement), ou plus communément murs commerciaux, la partie du bâtiment, la construction immobilière qui abrite le commerce et que le propriétaire peut vendre libre ou occupé.
Pas de porte
Le pas de porte est une somme, sorte de droit d'entrée versé au bailleur par le candidat locataire pour pouvoir bénéficier de la signature d'un bail et de la jouissance des lieux.
Plafonnement
Il consiste à fixer le prix du bail renouvelé par rapport au prix du bail antérieur.
Promesse de vente
Avant-contrat par lequel une personne s'engage à vendre un bien immobilier à des conditions acceptées par le bénéficiaire.
Propriété commerciale
La propriété commerciale, dans le cadre d'un bail commercial, est acquise au début du bail, par le locataire. Elle peut s'analyser comme la propriété du fonds de commerce, effective par le droit au maintien dans les lieux et du droit au renouvellement du bail.
Publicité foncière
Est une procédure ayant pour objet d'enregistrer les actes juridiques portant sur les biens immobiliers. Ces informations sont centralisées dans le fichier immobilier géré par les bureaux des hypothèques.
Ravalement
Le ravalement de l'immeuble est obligatoire tous les dix ans sur injonction qui est faite au propriétaire par l'autorité municipale. Il se trouve généralisé pour la France entière et se trouve inclus dans le code de la construction.
Renouvellement du bail
Le bail commercial ne se renouvelle pas automatiquement, puisque à sa fin il se transforme en bail à durée indéterminée. Ce n'est qu'à la suite d'un congé ou de la demande de renouvellement du locataire que le renouvellement du bail s'opère.
Sous location
Très souvent pratiquée, la sous location est en fait juridiquement mal maîtrisée et est souvent la cause de litiges avec le locataire principal et également le bailleur. Les baux commerciaux, en général, interdisent cette faculté au locataire.
Surface utile
D'une manière générale, en immobilier d'entreprise, il n'y a pas d'unité de compte de superficie légalement obligatoire. En conséquence, on utilise souvent la surface utile qui multipliée au prix au m² donne le loyer ou le prix de vente total. Ainsi le m² utile peut se définir comme la surface dite balayable, c'est à dire la surface horizontale située à l'intérieur des locaux hors murs porteurs, poteaux divers, gaines techniques et circulations verticales.
Taux de rendement
Le taux de rendement se détermine ainsi : le taux de rendement brut, qui est égal au loyer réel par an hors taxes hors charges en droit sur la valeur vénale hors taxes hors droit hors charges et le taux de rendement net qui est le loyer réel par an hors taxes ou hors droit sur la valeur vénale TTC ou droits inclus.
Taxe foncière
La taxe foncière établie annuellement est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale telle qu'elle résulte des mises à jour effectuées par l'administration. La taxe est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année en cours.
Taxe d'habitation
Impôt direct perçu au profit des collectivités territoriales par toute personne disposant de locaux d'habitation meublés. Cette taxe est payable à la recette des impôts du lieu où figure la propriété. Elle n'est pas due en immobilier d'entreprise.
Taxe professionnelle
Due pour l'année entière par celui qui est locataire au 1er janvier et qui exerce dans un local, à titre habituel, une activité professionnelle ou commerciale non salariée.
Terrain à bâtir
Sont considérés comme terrains à bâtir, pour l'application des règles de la TVA immobilière, les terrains acquis afin de réaliser une opération de construction de toute nature. Ce sont des terrains nus, des immeubles inachevés et des droits de surélévation d'immeubles déjà construits.
Type de locaux
On trouvera : des bureaux, des locaux commerciaux, des locaux à usage industriel, des locaux d'activités, des locaux à usage artisanal, des entrepôts, des locaux d'enseignement, des locaux de recherche, des commerces, des magasins, des boutiques, des locaux professionnels, des locaux monovalents.
Valeur locative
La valeur locative d'un immeuble se définit comme la contrepartie financière annuelle qu'un locataire doit accepter de débourser aux conditions du marché, pour avoir l'usage de ce bien dans le cadre d'un bail, sans qu'il y ait eu de paiement d'un droit d'entrée (pas de porte) ou d'un droit au bail.
Valeur vénale
La valeur vénale d'un bien est le prix normal et sincère qu'un propriétaire raisonnable pourrait obtenir, dans le cadre d'une cession régulière, à une date déterminée ou dans un délai convenable, eu égard au cours local de la propriété immobilière, pour des biens équivalents et de même nature, moyennant le libre jeu de l'offre et de la demande, compte tenu de la fonction économique normale ou possible du bien à expertiser et de ses caractéristiques, notamment juridiques, techniques et économiques, d'un acquéreur qui n'a pas de raison exceptionnelle de convenance de vouloir particulièrement ce bien de préférence à d'autres similaires.
Vendre
Vendre un bien immobilier, c'est le céder à un quelqu'un en échange d'un somme d'argent. Pour que la vente soit opposable aux tiers, le notaire la publie au bureau des hypothèques.